Những năm gần đây, Nhà nước đã ban hành, sửa đổi nhiều đạo luật quan trọng nhằm hoàn thiện thể chế, cải thiện môi trường đầu tư và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Tuy nhiên, thực tiễn triển khai cho thấy giữa các luật vẫn tồn tại những điểm chưa đồng bộ, giao thoa về phạm vi điều chỉnh, chưa thống nhất về trình tự, điều kiện và thẩm quyền giải quyết thủ tục. Điều này làm phát sinh tình trạng thủ tục kéo dài, dự án chậm triển khai, nguồn lực đất đai chưa được khai thác hiệu quả và gia tăng chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp.

Bài viết tập trung nhận diện năm nhóm điểm nghẽn điển hình trong quá trình thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, đặc biệt là dự án khu đô thị và nhà ở thương mại; phân tích nguyên nhân và đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật theo hướng đồng bộ, liên thông, minh bạch, xác định rõ trách nhiệm của cơ quan nhà nước và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp.

1. Đặt vấn đề: Hoàn thiện từng đạo luật nhưng vẫn cần bảo đảm tính thống nhất của cả hệ thống pháp luật

Một trong những yêu cầu quan trọng của quá trình xây dựng Nhà nước pháp quyền là bảo đảm hệ thống pháp luật thống nhất, đồng bộ, minh bạch và có tính khả thi. Một đạo luật dù được xây dựng công phu, có mục tiêu và chính sách tiến bộ, nhưng nếu thiếu sự tương thích với các đạo luật có liên quan thì khi triển khai trên thực tế vẫn có thể phát sinh những vướng mắc, thậm chí trở thành rào cản đối với hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh và đời sống xã hội.

Trong lĩnh vực đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng và kinh doanh bất động sản, yêu cầu này càng có ý nghĩa đặc biệt. Một dự án đầu tư khu đô thị hoặc nhà ở thương mại không chỉ chịu sự điều chỉnh của một đạo luật mà thường phải đồng thời tuân thủ nhiều luật khác nhau, từ chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư, tiếp cận đất đai, lập và điều chỉnh quy hoạch, thực hiện thủ tục xây dựng đến nghiệm thu, đưa sản phẩm vào kinh doanh và bàn giao công trình hạ tầng.

Những năm gần đây, Quốc hội đã có nhiều nỗ lực hoàn thiện hệ thống pháp luật trong lĩnh vực này. Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn năm 2024, Luật Đầu tư năm 2025 và Luật Xây dựng năm 2025 lần lượt được sửa đổi ban hành. Các đạo luật mới đã có hiệu lực theo những thời điểm khác nhau, trong đó Luật Đầu tư năm 2025 có hiệu lực từ ngày 1/3/2026 và Luật Xây dựng năm 2025 có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.

Đây là bước tiến quan trọng trong quá trình hoàn thiện thể chế. Tuy nhiên, việc ban hành hoặc sửa đổi từng đạo luật chưa đồng nghĩa với việc mọi quan hệ pháp luật liên ngành đã được giải quyết triệt để. Vấn đề đặt ra hiện nay không chỉ là hoàn thiện nội dung của từng luật mà còn phải xem xét mối quan hệ giữa các luật trong toàn bộ quá trình hình thành và thực hiện một dự án đầu tư.

Thực tế cho thấy có những thủ tục được quy định ở nhiều đạo luật khác nhau; có những điều kiện được xem xét ở nhiều giai đoạn; có những nội dung đã được cơ quan nhà nước thẩm định, phê duyệt nhưng khi thực hiện thủ tục tiếp theo vẫn phải tiếp tục chứng minh hoặc rà soát lại. Đáng chú ý hơn, có trường hợp một dự án đã hoàn thành một số thủ tục pháp lý quan trọng nhưng vẫn không thể triển khai vì chưa giải quyết được một điều kiện thuộc lĩnh vực pháp luật khác.

Cần nhấn mạnh rằng không phải mọi trường hợp nhiều luật cùng điều chỉnh một quan hệ đều là chồng chéo. Vấn đề chỉ thực sự trở thành điểm nghẽn khi các quy định không thống nhất về điều kiện, trình tự, thẩm quyền, trách nhiệm hoặc hậu quả pháp lý, dẫn đến việc thực hiện lặp lại, kéo dài hoặc không xác định được cơ quan chịu trách nhiệm giải quyết cuối cùng. Vì vậy, việc nhận diện và tháo gỡ những điểm nghẽn này cần được xem là một nhiệm vụ quan trọng trong quá trình hoàn thiện thể chế phát triển.

2. Những điểm nghẽn, chồng chéo điển hình trong hệ thống pháp luật hiện hành

2.1. Chưa đồng bộ giữa thủ tục chấp thuận đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư và giao đất, cho thuê đất

Đây là một trong những điểm nghẽn có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng triển khai các dự án đầu tư có sử dụng đất.

Theo pháp luật về đầu tư, việc thực hiện dự án trong những trường hợp luật định phải được chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời xác định hoặc lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức phù hợp. Trong khi đó, pháp luật đất đai quy định những trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hoặc giao đất, cho thuê đất không thông qua các hình thức này.

Luật Đầu tư năm 2025 tiếp tục xác định các hình thức lựa chọn nhà đầu tư gồm đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư trong những trường hợp luật định. Luật Đất đai năm 2024 cũng quy định các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu và sử dụng đất thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Về nguyên tắc, các quy định này có mục tiêu bổ trợ cho nhau. Tuy nhiên, khi triển khai, vấn đề khó khăn thường xuất hiện ở việc xác định chính xác hình thức lựa chọn nhà đầu tư và trình tự phối hợp giữa thủ tục đầu tư với thủ tục đất đai.

Chẳng hạn, một dự án phát triển khu đô thị đã được xác định phù hợp với định hướng phát triển của địa phương. Nhà đầu tư quan tâm đến khu đất và có khả năng thực hiện dự án. Tuy nhiên, để triển khai, cơ quan có thẩm quyền phải xác định dự án thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hay chấp thuận nhà đầu tư có quyền sử dụng đất.

Nếu việc xác định hình thức này không rõ ràng ngay từ đầu, dự án có thể phải điều chỉnh hồ sơ, thay đổi phương án thực hiện hoặc chờ hoàn thiện các điều kiện liên quan. Điều đó không chỉ kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư mà còn làm tăng chi phí và rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp. Vấn đề cốt lõi ở đây không đơn thuần là số lượng thủ tục mà là sự thiếu đồng bộ trong việc xác định trình tự và điều kiện chuyển tiếp giữa các thủ tục.

Theo chúng tôi cần phải làm rỗ một số vấn đề sau:

Thứ nhất, cần xây dựng quy trình pháp lý thống nhất đối với dự án đầu tư có sử dụng đất, trong đó xác định rõ mối quan hệ giữa chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư và giao đất, cho thuê đất.

Thứ hai, cần quy định rõ tiêu chí xác định dự án thuộc trường hợp đấu giá, đấu thầu hay chấp thuận nhà đầu tư, hạn chế tối đa cách hiểu khác nhau giữa các cơ quan và địa phương.

Thứ ba, cần có cơ chế phối hợp liên thông giữa cơ quan đăng ký đầu tư, cơ quan quản lý đất đai và cơ quan tổ chức đấu giá, đấu thầu. Một nội dung đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định hợp pháp cần được sử dụng làm căn cứ cho thủ tục tiếp theo, không yêu cầu xem xét lại nếu không có căn cứ mới. Mục tiêu là bảo đảm nhà đầu tư có thể biết rõ con đường pháp lý phải thực hiện ngay từ khi đề xuất dự án, tránh tình trạng đã đi qua một giai đoạn nhưng vẫn không xác định được điều kiện để chuyển sang giai đoạn tiếp theo.

2.2. Sự thiếu đồng bộ giữa quy hoạch phát triển, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng

Quy hoạch có vai trò định hướng và tổ chức không gian phát triển, là căn cứ quan trọng để Nhà nước quyết định sử dụng đất, đầu tư xây dựng và phân bổ nguồn lực. Tuy nhiên, đây cũng là lĩnh vực dễ phát sinh sự thiếu đồng bộ do có nhiều loại quy hoạch được xây dựng theo những mục tiêu và quy trình khác nhau.

Một dự án khu đô thị có thể liên quan đến quy hoạch tỉnh, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chung đô thị, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết. Mỗi loại quy hoạch có phạm vi, nội dung và giá trị pháp lý riêng.

Về nguyên tắc, các quy hoạch phải có sự thống nhất và kế thừa. Tuy nhiên, thực tiễn có thể phát sinh tình huống quy hoạch cấp trên đã xác định khu vực có chức năng phát triển đô thị, nhưng quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết chưa được cập nhật tương ứng; hoặc chỉ tiêu sử dụng đất, dân số, mật độ xây dựng giữa các tài liệu quy hoạch chưa thực sự thống nhất.

Ví dụ, một khu vực đã được xác định trong định hướng phát triển đô thị của địa phương. Nhà đầu tư đề xuất thực hiện dự án nhà ở phù hợp với định hướng đó. Tuy nhiên, quy hoạch chi tiết hiện hành vẫn chưa xác định đầy đủ chức năng sử dụng đất hoặc các chỉ tiêu xây dựng tương ứng. Muốn triển khai, phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch. Việc điều chỉnh này lại có thể kéo theo yêu cầu rà soát quy hoạch sử dụng đất và các chỉ tiêu liên quan.

Như vậy, một dự án có thể bị kéo dài không phải vì thiếu nhu cầu đầu tư hay thiếu năng lực của nhà đầu tư, mà do các cấp độ quy hoạch chưa được cập nhật và liên kết kịp thời.

Điều đáng lưu ý là Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn năm 2024 đã có những quy định nhằm đổi mới công tác quy hoạch. Tuy nhiên, cần tiếp tục làm rõ mối quan hệ giữa quy hoạch đô thị và nông thôn với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch ngành và các thủ tục đầu tư, xây dựng.

Những vấn đề nêu trên cần quy định rõ:

Một là, cần rà soát và xác định rõ thứ bậc, giá trị pháp lý, quan hệ kế thừa và trách nhiệm cập nhật giữa các loại quy hoạch.

Hai là, xây dựng cơ chế điều chỉnh đồng bộ các quy hoạch có liên quan. Khi một quy hoạch cấp trên được điều chỉnh, cơ quan có thẩm quyền cần chủ động rà soát và cập nhật các quy hoạch cấp dưới trong phạm vi bị tác động, tránh để doanh nghiệp phải tự thực hiện nhiều thủ tục riêng biệt.

Ba là, quy định rõ những nội dung đã được quyết định trong quy hoạch cấp trên có thể được kế thừa trong các bước lập quy hoạch tiếp theo, không phải thẩm định lại về nguyên tắc nếu không có sự thay đổi về căn cứ pháp lý hoặc điều kiện thực tế.

Bốn là, đẩy mạnh công khai, số hóa và liên thông dữ liệu quy hoạch để người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý có thể tiếp cận thông tin chính xác, thống nhất.

Tôi cho rằng cần nghiên cứu một nguyên tắc quan trọng: Quy hoạch phải là công cụ mở đường cho phát triển, không được trở thành một tầng thủ tục hành chính kéo dài do thiếu sự liên thông giữa các cấp độ quy hoạch.

2.3. Chưa thống nhất giữa điều kiện tiếp cận đất đai, điều kiện thực hiện dự án nhà ở và điều kiện kinh doanh bất động sản

Đây là vấn đề có tác động trực tiếp đến nguồn cung nhà ở và hoạt động của thị trường bất động sản. Một dự án nhà ở thương mại đồng thời chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản.

Mỗi luật điều chỉnh một khía cạnh khác nhau: Luật Đất đai quy định việc sử dụng đất; Luật Nhà ở quy định về phát triển, sở hữu, quản lý và sử dụng nhà ở; Luật Đầu tư quy định trình tự, điều kiện đầu tư; Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh và các giao dịch liên quan. Sự phân công này là cần thiết. Tuy nhiên, vấn đề phát sinh khi điều kiện của các giai đoạn chưa được thiết kế thành một chuỗi pháp lý thống nhất.

Ví dụ, một doanh nghiệp có quyền sử dụng đất hợp pháp và mong muốn đầu tư dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, loại đất doanh nghiệp đang có, khả năng chuyển mục đích sử dụng đất, điều kiện được công nhận làm chủ đầu tư và điều kiện triển khai dự án phải được xem xét theo những quy định khác nhau.

Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2024 quy định việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất. Đối với dự án nhà ở thương mại, quy định về loại đất được thỏa thuận đặt ra yêu cầu riêng. Trong khi đó, pháp luật về nhà ở cũng quy định điều kiện đối với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Nếu không có sự thống nhất về cách xác định và công nhận điều kiện pháp lý của dự án, doanh nghiệp có thể gặp khó khăn trong việc xác định khả năng triển khai ngay từ đầu.

Cần phân biệt rõ: việc một doanh nghiệp có quyền sử dụng đất hợp pháp không đương nhiên đồng nghĩa với việc doanh nghiệp đó đủ điều kiện thực hiện mọi loại dự án nhà ở. Tuy nhiên, các điều kiện hạn chế hoặc yêu cầu bổ sung phải được quy định rõ ràng, hợp lý và có khả năng dự đoán.

Vì vậy cần thống nhất ba nhóm điều kiện pháp lý:

  • Điều kiện tiếp cận và sử dụng đất để thực hiện dự án.
  • Điều kiện được công nhận hoặc lựa chọn làm chủ đầu tư dự án nhà ở.
  • Điều kiện huy động vốn, bán, cho thuê mua sản phẩm bất động sản.

Các điều kiện này cần được thiết kế theo hướng kế thừa và liên thông, tránh quy định trùng lặp hoặc phát sinh những yêu cầu không cần thiết ở các giai đoạn sau. Đồng thời, cần làm rõ những trường hợp doanh nghiệp được sử dụng quyền sử dụng đất hiện có để thực hiện dự án, những trường hợp phải chuyển mục đích sử dụng đất, những trường hợp phải đấu giá hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Một giải pháp quan trọng khác là công khai trước các tiêu chí pháp lý đối với từng loại dự án nhà ở thương mại, giúp doanh nghiệp có thể đánh giá tính khả thi trước khi bỏ vốn nhận chuyển nhượng đất hoặc đề xuất đầu tư.

2.4. Sự giao thoa về thủ tục nghiệm thu công trình và điều kiện đưa nhà ở vào kinh doanh

Một điểm nghẽn khác xuất hiện ở giai đoạn cuối của quá trình thực hiện dự án, khi công trình đã được đầu tư xây dựng nhưng chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh hoặc bàn giao cho người mua. Theo pháp luật xây dựng, công trình phải đáp ứng các yêu cầu về chất lượng, nghiệm thu và an toàn trước khi đưa vào khai thác, sử dụng. Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. Luật Nhà ở cũng đặt ra những yêu cầu liên quan đến phát triển và giao dịch nhà ở.

Các quy định này có mục tiêu khác nhau nhưng có những nội dung giao thoa.

Ví dụ, một dự án chung cư đã hoàn thành phần xây dựng theo tiến độ, nhưng để bán nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bàn giao nhà ở, chủ đầu tư phải đáp ứng những điều kiện pháp lý tương ứng. Các yêu cầu về hồ sơ dự án, quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng hoặc trường hợp được miễn giấy phép, nghiệm thu và các điều kiện kinh doanh cần được xác định thống nhất.

Nếu mỗi cơ quan yêu cầu doanh nghiệp bổ sung, giải trình hoặc xác nhận lại những nội dung đã được cơ quan chuyên môn khác thẩm định, kiểm tra hợp pháp thì sẽ phát sinh thủ tục không cần thiết. Cần lưu ý rằng việc nghiệm thu công trình xây dựng và việc xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai là hai hoạt động có mục đích pháp lý khác nhau. Không thể đồng nhất hai hoạt động này. Tuy nhiên, cũng không nên để chúng trở thành hai quy trình kiểm tra lặp lại những nội dung giống nhau.

Vì vậy cần phải:

Thứ nhất, phân định rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý xây dựng và cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản.

Thứ hai, xây dựng cơ chế chia sẻ kết quả thẩm định, kiểm tra, nghiệm thu giữa các cơ quan nhà nước.

Thứ ba, quy định rõ những tài liệu nào được sử dụng chung trong các thủ tục liên quan, tránh yêu cầu doanh nghiệp nộp lại hoặc xác nhận lại hồ sơ đã có trong hệ thống quản lý nhà nước.

Thứ tư, xây dựng quy trình liên thông xác định điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, bảo đảm vừa giảm thủ tục, vừa bảo vệ an toàn công trình và quyền lợi người mua nhà.

2.5. Chưa rõ ràng về trách nhiệm bàn giao, quản lý và vận hành hạ tầng khu đô thị sau đầu tư

Đây là vấn đề có ý nghĩa không chỉ đối với doanh nghiệp mà còn đối với chất lượng quản trị đô thị và đời sống của người dân.

Trong quá trình phát triển các khu đô thị mới, chủ đầu tư thường phải xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, bao gồm đường giao thông, hệ thống thoát nước, chiếu sáng, cây xanh, công viên, trường học và các công trình công cộng khác. Sau khi dự án hoàn thành, vấn đề đặt ra là công trình nào phải bàn giao cho Nhà nước, công trình nào thuộc trách nhiệm quản lý của chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý vận hành và công trình nào cần có cơ chế quản lý riêng.

Trên thực tế, có những khu đô thị sau khi được bàn giao cho địa phương quản lý đã xuất hiện tình trạng hạ tầng xuống cấp, cây xanh không được chăm sóc, công viên thiếu kinh phí duy tu, đường giao thông hư hỏng nhưng không được sửa chữa kịp thời. Nguyên nhân không chỉ nằm ở năng lực quản lý mà còn có thể xuất phát từ việc chưa phân định đầy đủ quyền sở hữu, trách nhiệm tiếp nhận, nghĩa vụ bảo trì và nguồn kinh phí vận hành.

Một vấn đề cần đặc biệt lưu ý là không nên đồng nhất việc bàn giao quản lý hành chính khu dân cư với việc chuyển giao toàn bộ quyền sở hữu và trách nhiệm vận hành các công trình hạ tầng. Việc bàn giao một công trình phải gắn với điều kiện nghiệm thu, hồ sơ pháp lý, chất lượng công trình, nguồn kinh phí bảo trì và chủ thể chịu trách nhiệm sau bàn giao. Vì vậy cần xây dựng cơ chế phân loại và quản lý ba nhóm hạ tầng:

Một là, hạ tầng công cộng thuộc trách nhiệm tiếp nhận, quản lý và vận hành của Nhà nước theo quy định pháp luật.

Hai là, hạ tầng thuộc sở hữu hoặc trách nhiệm quản lý của chủ đầu tư và các chủ thể có liên quan.

Ba là, các công trình phục vụ cộng đồng cần có cơ chế quản lý, khai thác và bảo trì chuyên nghiệp, với sự tham gia phù hợp của chính quyền, chủ đầu tư và cộng đồng dân cư. Đặc biệt, cần quy định rõ điều kiện bàn giao, thời điểm bàn giao, trách nhiệm của bên giao và bên nhận, nguồn kinh phí vận hành và cơ chế xử lý khi công trình xuống cấp. Không thể chỉ quy định nghĩa vụ bàn giao mà thiếu cơ chế bảo đảm công trình được quản lý, vận hành hiệu quả sau khi bàn giao.

3. Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng chồng chéo, điểm nghẽn pháp luật

Qua những vấn đề nêu trên, có thể nhận diện bốn nguyên nhân cơ bản.

Thứ nhất, tư duy xây dựng pháp luật vẫn còn thiên về quản lý theo từng lĩnh vực, chưa thực sự xuất phát từ toàn bộ quá trình thực hiện một dự án. Mỗi đạo luật được xây dựng nhằm giải quyết một nhóm quan hệ xã hội nhất định. Tuy nhiên, một dự án đầu tư trên thực tế lại là chuỗi hoạt động có mối liên hệ chặt chẽ. Nếu chỉ xem xét từng luật độc lập mà không đánh giá đầy đủ tác động qua lại thì dễ phát sinh những khoảng trống hoặc sự trùng lặp về thủ tục.

Thứ hai, chưa phân định thật rõ nội dung nào là điều kiện quản lý chuyên ngành, nội dung nào đã được cơ quan khác xem xét và quyết định. Tình trạng một nội dung được xem xét ở nhiều giai đoạn có thể xuất phát từ yêu cầu quản lý khác nhau. Nhưng nếu không phân định rõ phạm vi kiểm tra, các cơ quan dễ có xu hướng yêu cầu bổ sung hồ sơ hoặc xem xét lại những vấn đề đã được giải quyết.

Thứ ba, sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước chưa thực sự đồng bộ. Một dự án có thể liên quan đến nhiều cơ quan chuyên môn, nhưng chưa phải lúc nào cũng có cơ chế xác định rõ cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm điều phối và giải quyết các vấn đề liên ngành.

Thứ tư, cơ sở dữ liệu và hệ thống thông tin pháp lý chưa được kết nối đầy đủ. Thông tin về đất đai, quy hoạch, đầu tư, xây dựng và bất động sản có mối liên hệ trực tiếp nhưng còn được quản lý qua những hệ thống khác nhau. Điều này làm tăng thời gian xác minh, đối chiếu và hoàn thiện hồ sơ. Những nguyên nhân trên cho thấy vấn đề không chỉ nằm ở một vài điều khoản cụ thể mà còn liên quan đến phương pháp xây dựng và tổ chức thực thi pháp luật.

4. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật theo hướng đồng bộ, liên thông và giảm chi phí tuân thủ

Từ những phân tích trên, bài viết đề xuất năm nhóm giải pháp.

4.1. Rà soát pháp luật theo toàn bộ vòng đời dự án thay vì chỉ rà soát từng đạo luật riêng lẻ

Đây là giải pháp có ý nghĩa nền tảng. Cần lựa chọn một số loại dự án điển hình, chẳng hạn dự án khu đô thị, dự án nhà ở thương mại, dự án khu công nghiệp và dự án phát triển hạ tầng, để rà soát toàn bộ quy trình pháp lý từ khi đề xuất đến khi hoàn thành và đưa vào khai thác.

Đối với mỗi giai đoạn cần xác định:

  • Luật nào điều chỉnh?
  • Điều kiện pháp lý nào phải đáp ứng?
  • Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết?
  • Nội dung nào đã được xem xét ở giai đoạn trước?
  • Có thủ tục nào trùng lặp hoặc chưa thống nhất?
  • Trách nhiệm giải quyết cuối cùng thuộc về cơ quan nào?

Cách tiếp cận này sẽ giúp nhận diện chính xác những điểm nghẽn thực chất, tránh tình trạng sửa đổi luật theo hướng chung chung nhưng không giải quyết được khó khăn trong thực tế.

4.2. Xây dựng nguyên tắc liên thông và kế thừa kết quả giải quyết thủ tục hành chính

Cần nghiên cứu bổ sung một nguyên tắc có tính xuyên suốt trong các luật liên quan:

Một nội dung đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt hoặc xác nhận hợp pháp thì phải được các cơ quan khác có liên quan công nhận và kế thừa trong phạm vi nội dung đã được giải quyết, trừ trường hợp có căn cứ pháp luật rõ ràng để xem xét lại. Nguyên tắc này không có nghĩa là loại bỏ trách nhiệm kiểm tra chuyên ngành hoặc miễn trừ các điều kiện pháp luật bắt buộc. Mục tiêu là chấm dứt tình trạng cùng một nội dung phải chứng minh nhiều lần ở các thủ tục khác nhau mà không có sự thay đổi về căn cứ pháp lý.

4.3. Thiết lập cơ chế phối hợp liên ngành và xác định trách nhiệm đầu mối

Đối với các dự án có quy mô lớn, liên quan đến nhiều lĩnh vực, cần có cơ chế phối hợp giữa cơ quan đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng và nhà ở. Cơ quan đầu mối phải có trách nhiệm tổng hợp, xác định những điều kiện còn thiếu, chuyển hồ sơ đến cơ quan chuyên môn và theo dõi tiến độ giải quyết.

Đồng thời, cần quy định rõ trách nhiệm của từng cơ quan đối với nội dung thuộc thẩm quyền, tránh tình trạng đùn đẩy trách nhiệm hoặc yêu cầu doanh nghiệp tự đi giải quyết những vấn đề thuộc quan hệ phối hợp giữa các cơ quan nhà nước.

4.4. Xây dựng cơ sở dữ liệu liên thông về đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng và bất động sản

Đây là giải pháp quan trọng để chuyển từ quản lý bằng hồ sơ giấy sang quản lý bằng dữ liệu. Cần từng bước kết nối:

  • Cơ sở dữ liệu đất đai.
  • Cơ sở dữ liệu quy hoạch.
  • Cơ sở dữ liệu dự án đầu tư.
  • Cơ sở dữ liệu cấp phép, nghiệm thu xây dựng.
  • Cơ sở dữ liệu nhà ở và thị trường bất động sản.

Khi một dự án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc xác nhận một nội dung pháp lý, thông tin đó phải được cập nhật và có thể khai thác trong các thủ tục tiếp theo.
Việc này không chỉ giảm thời gian giải quyết thủ tục mà còn nâng cao tính công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình.

4.5. Hoàn thiện các quy định chuyển tiếp và cơ chế xử lý dự án tồn đọng

Một vấn đề rất quan trọng là các quy định mới thường được ban hành trong khi còn nhiều dự án đang thực hiện theo quy định cũ. Nếu thiếu cơ chế chuyển tiếp rõ ràng, doanh nghiệp có thể phải đối mặt với tình trạng hồ sơ đã được giải quyết theo quy định trước đây nhưng khi chuyển sang giai đoạn tiếp theo lại phải đáp ứng những điều kiện mới. Do đó, mỗi lần sửa đổi các luật liên quan cần đánh giá đầy đủ tác động đối với các dự án đang triển khai, xác định rõ:

  •  Những thủ tục đã hoàn thành được tiếp tục công nhận.
  •  Những quyền và nghĩa vụ đã phát sinh hợp pháp được bảo đảm.
  •  Những nội dung cần bổ sung phải có thời hạn và trình tự cụ thể.
  •  Những dự án tồn đọng do nguyên nhân từ sự thay đổi hoặc thiếu thống nhất của pháp luật cần có cơ chế xử lý phù hợp.

Việc xử lý dự án tồn đọng phải bảo đảm nguyên tắc không hợp thức hóa sai phạm, không làm thất thoát tài sản nhà nước, đồng thời không để doanh nghiệp và người dân phải gánh chịu những hậu quả bất hợp lý từ sự thiếu đồng bộ của hệ thống pháp luật.

5. Kết luận

Hoàn thiện pháp luật về đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản không chỉ là yêu cầu kỹ thuật trong công tác lập pháp mà còn là điều kiện quan trọng để khơi thông nguồn lực phát triển đất nước. Những điểm nghẽn được phân tích trong bài viết cho thấy một thực tế: có những dự án không bị đình trệ vì thiếu vốn, thiếu nhu cầu thị trường hay thiếu năng lực của nhà đầu tư, mà vì các thủ tục pháp lý chưa được thiết kế thành một quy trình thống nhất, liên thông và có khả năng thực hiện trên thực tế.

Trong bối cảnh Việt Nam đang đẩy mạnh cải cách thể chế, chuyển đổi mô hình quản trị và huy động các nguồn lực cho phát triển, việc tiếp tục rà soát những điểm chồng chéo giữa các luật cần được thực hiện một cách thực chất, có trọng tâm và gắn với những tình huống cụ thể. Điều quan trọng không phải là giảm số lượng quy định bằng mọi giá, mà là loại bỏ những quy định trùng lặp, mâu thuẫn, không cần thiết; phân định rõ trách nhiệm của các cơ quan; bảo đảm mỗi thủ tục thực sự phục vụ một mục tiêu quản lý xác định.

Một hệ thống pháp luật tốt không chỉ là hệ thống có đầy đủ các quy định quản lý, mà còn phải là hệ thống giúp người dân và doanh nghiệp biết rõ mình phải làm gì, cơ quan nào có trách nhiệm giải quyết và trong thời hạn bao lâu. Đó cũng chính là yêu cầu đặt ra đối với quá trình hoàn thiện thể chế hiện nay: chuyển từ tư duy quản lý theo từng đạo luật riêng biệt sang tư duy quản trị thống nhất theo toàn bộ quá trình đầu tư, khai thác và sử dụng nguồn lực phát triển.

TS Phạm Gia Yên
Viện Trưởng Viện Nghiên cứu pháp luật và chính sách doanh nghiệp