1. Cơ chế xác định giá đất: Làm thế nào để vừa sát thực tế, vừa công bằng?
Đây là một trong những vấn đề trọng tâm của đợt sửa đổi lần này. Theo thông tin về dự án luật, cơ chế định giá được đề xuất thay đổi theo hướng sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, thay cho cơ chế xác định giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất theo Luật Đất đai năm 2024. Cơ quan thẩm tra đề nghị hướng dẫn việc xây dựng bảng giá, hệ số điều chỉnh và các tỷ lệ tính nghĩa vụ tài chính theo điều kiện của từng địa phương. Những vấn đề pháp lý cần tiếp tục nghiên cứu:
- Bảng giá đất có phản ánh được sự khác biệt về vị trí, khả năng sinh lợi và mục đích sử dụng của từng khu đất hay không?
- Nếu áp dụng cùng một hệ số điều chỉnh cho các khu vực có đặc điểm kinh tế rất khác nhau, liệu có tạo ra chênh lệch bất hợp lý về nghĩa vụ tài chính?
- Làm thế nào để hạn chế tình trạng cơ quan nhà nước xác định giá đất thấp hơn giá trị kinh tế thực tế, gây thất thu ngân sách?
Ngược lại, nếu giá đất và nghĩa vụ tài chính tăng quá nhanh, người dân có thể gặp khó khăn khi chuyển mục đích sử dụng đất, còn doanh nghiệp có thể phải gánh chi phí đầu vào lớn hơn. Thủ tướng Lê Minh Hưng cũng nhấn mạnh vai trò điều tiết, quản lý giá đất của Nhà nước, nhằm tránh giá đất tăng cao làm tăng chi phí đầu vào của nền kinh tế.
Vì vậy Luật nên quy định rõ nguyên tắc, tiêu chí, dữ liệu đầu vào, phương pháp kiểm tra và trách nhiệm giải trình trong xác định giá đất; đồng thời có cơ chế giám sát độc lập và xử lý sai phạm. Điểm quan trọng là không nên chỉ chuyển từ một phương pháp định giá sang một phương pháp khác mà chưa giải quyết được căn nguyên của sự thiếu minh bạch.
2. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội: Phải kiểm soát chặt mục đích và phạm vi thu hồi
Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội Phan Văn Mãi đề nghị rà soát chặt chẽ các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm việc thu hồi thực sự cần thiết và tránh lạm dụng, nhất là đối với các dự án vì mục đích kinh doanh. Đây là vấn đề có ý nghĩa đặc biệt lớn vì thu hồi đất liên quan trực tiếp đến quyền tài sản, sinh kế và điều kiện sống của người dân. Các câu hỏi cần được giải quyết gồm:
Thứ nhất, ranh giới giữa lợi ích công cộng và lợi ích kinh doanh cần được xác định như thế nào? Không phải mọi dự án có đóng góp cho phát triển kinh tế đều đương nhiên phải được áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất. Cần có tiêu chí đủ rõ để phân biệt:
- Dự án thực sự phục vụ quốc phòng, an ninh hoặc lợi ích quốc gia, công cộng.
- Dự án có tính chất hỗn hợp, vừa có hạng mục công cộng vừa có hạng mục thương mại.
- Dự án chủ yếu nhằm kinh doanh, khai thác lợi nhuận của nhà đầu tư.
Thứ hai, cần kiểm soát việc mở rộng các trường hợp thu hồi đất. Dự thảo tiếp tục kế thừa các trường hợp thu hồi đất theo Luật Đất đai năm 2024 và Nghị quyết số 254/2025/QH15, đồng thời đề xuất bổ sung một số trường hợp mới. Vì vậy, việc xác định điều kiện áp dụng và giới hạn của từng trường hợp cần được đánh giá kỹ.
Thứ ba, cần tăng cường cơ chế bảo vệ người có đất bị thu hồi nên làm rõ:
- Nghĩa vụ công khai thông tin và giải trình về sự cần thiết phải thu hồi.
- Quyền tham gia của người dân vào quá trình xây dựng phương án.
- Cơ chế khiếu nại, khởi kiện và giải quyết tranh chấp.
- Trách nhiệm của cơ quan quyết định thu hồi khi căn cứ pháp lý hoặc điều kiện thực hiện dự án thay đổi.
Điểm cần nhấn mạnh trong nghiên cứu là: thu hồi đất phải là cơ chế được áp dụng theo những điều kiện pháp luật xác định rõ, chứ không phải công cụ mặc nhiên để giải quyết mọi khó khăn trong triển khai dự án đầu tư.
3. Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Không thể chỉ tính tiền mà bỏ qua cuộc sống sau thu hồi đất
Đây là nội dung được cơ quan thẩm tra yêu cầu tiếp tục hoàn thiện. Cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ cơ chế bảo vệ người dân khi thu hồi đất trước khi phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được phê duyệt. Việc bồi thường cần hướng tới bảo đảm nơi ở, điều kiện sống và sinh kế sau thu hồi đất. Cần làm rõ, nghiên cứu ba vấn đề.
3.1. Bồi thường có bảo đảm khả năng tạo lập nơi ở tương đương hay không?
Một khoản tiền bồi thường có thể được xác định đúng theo phương pháp pháp luật quy định nhưng vẫn chưa đủ để người dân mua được nhà hoặc đất ở có điều kiện tương đương nơi ở cũ. Do đó, cần phân biệt:
- Giá trị bồi thường theo quy định pháp luật.
- Khả năng thực tế để người dân tạo lập nơi ở mới.
- Chi phí chuyển đổi sinh kế, đi lại, học tập và tiếp cận dịch vụ công.
3.2. Tái định cư có bảo đảm ổn định cuộc sống lâu dài không?
Việc bố trí nhà ở hoặc đất ở mới chưa phải là kết quả cuối cùng. Cần xem xét khả năng tiếp cận việc làm, trường học, cơ sở y tế, giao thông và các dịch vụ thiết yếu. Đối với người cao tuổi, người khuyết tật, hộ nghèo và gia đình có hoàn cảnh đặc biệt, phương án tái định cư cần tính đến nhu cầu riêng của từng nhóm.
3.3. Trách nhiệm của nhà đầu tư và cơ quan nhà nước cần được phân định ra sao?
Dự thảo đề cập cơ chế hoàn trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư mà nhà đầu tư đã ứng trước. Tuy nhiên, cần tiếp tục làm rõ trách nhiệm tài chính, thời hạn hoàn trả và cơ chế xử lý nếu dự án không được triển khai như dự kiến. Kiến nghị nghiên cứu: Bổ sung các tiêu chí đánh giá kết quả tái định cư, không chỉ dừng ở việc hoàn thành chi trả và bàn giao mặt bằng.
II. NHỮNG VẤN ĐỀ LỚN KHÁC ĐƯỢC ĐẶT RA TRONG DỰ THẢO
1. Quy hoạch sử dụng đất: Tinh gọn nhưng không được làm giảm khả năng kiểm soát
Dự thảo đề xuất không quy định quy hoạch sử dụng đất như một loại quy hoạch độc lập, mà tích hợp nội dung sử dụng đất vào quy hoạch tỉnh. Kế hoạch sử dụng đất cấp xã cũng được định hướng đơn giản hóa và số hóa. Cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ vai trò của kế hoạch sử dụng đất cấp xã, tránh biến kế hoạch này thành một hình thức quy hoạch khác. Đồng thời, cần tăng tính linh hoạt trong quản lý chỉ tiêu sử dụng đất, nhưng vẫn kiểm soát chặt các loại đất như đất rừng, đất lúa, đất quốc phòng và đất an ninh.
Vấn đề khoa học pháp lý đặt ra là phải phân biệt rõ ba chức năng:
- Quy hoạch xác định định hướng phát triển không gian.
- Kế hoạch sử dụng đất cụ thể hóa việc phân bổ và tổ chức thực hiện.
- Quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là quyết định hành chính tác động trực tiếp đến quyền của tổ chức, cá nhân.
Nếu ba chức năng này không được phân định rõ, việc tinh gọn quy hoạch có thể dẫn đến khó xác định căn cứ pháp lý của quyết định hành chính.
Kiến nghị: Quy định rõ mối quan hệ giữa quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và nông thôn, kế hoạch sử dụng đất cấp xã và các quyết định hành chính về đất đai; đồng thời xác định trách nhiệm khi các quy hoạch hoặc kế hoạch có nội dung mâu thuẫn.
2. Giao đất, cho thuê đất, đấu giá và đấu thầu: Phải bảo đảm cạnh tranh thực chất
Dự thảo tiếp tục phân định các trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hoặc thực hiện dự án thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất. Theo nội dung được công bố, đấu thầu được áp dụng đối với những dự án có yêu cầu cao về năng lực tài chính, kinh nghiệm, công nghệ, tiến độ, chất lượng công trình hoặc phát triển hạ tầng đồng bộ; đấu giá áp dụng đối với các quỹ đất thuộc những trường hợp được quy định.
Những vấn đề cần nghiên cứu:
- Tiêu chí lựa chọn đấu giá hay đấu thầu có đủ rõ ràng để hạn chế tùy nghi không?
- Làm thế nào để tránh việc xây dựng tiêu chí đấu thầu theo hướng chỉ một nhà đầu tư có khả năng đáp ứng?
- Cơ chế giám sát giá trị quyền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính sau khi lựa chọn nhà đầu tư được thực hiện như thế nào?
- Có cần công khai sâu hơn thông tin về chủ thể trúng đấu giá, trúng thầu, nghĩa vụ tài chính và tiến độ thực hiện dự án?
Đặc biệt, cần xem xét quan hệ giữa pháp luật đất đai với pháp luật về đầu tư, đấu thầu, nhà ở và kinh doanh bất động sản, tránh tình trạng cùng một dự án nhưng có cách hiểu khác nhau về điều kiện tiếp cận đất đai.
3. Dự án chậm triển khai, đất bỏ hoang: Cần chế tài đủ rõ và có khả năng thực thi
Dự thảo đề xuất thu tiền lũy tiến theo thời gian vi phạm đối với đất thực hiện dự án đầu tư nhưng không được sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng. Trường hợp quá 60 tháng mà đất vẫn chưa được đưa vào sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi theo đề xuất được công bố. Định hướng này nhằm hạn chế tình trạng dự án kéo dài, gây lãng phí nguồn lực đất đai. Tuy nhiên, cần phân biệt:
- Chậm tiến độ do lỗi của nhà đầu tư.
- Chậm do thủ tục hành chính hoặc sự phối hợp không đầy đủ giữa các cơ quan.
- Chậm do giải phóng mặt bằng, thay đổi quy hoạch hoặc các sự kiện bất khả kháng.
- Dự án đã triển khai một phần nhưng chưa thể đưa đất vào sử dụng theo mục tiêu cuối cùng.
Nếu không phân biệt các trường hợp này, chế tài có thể thiếu công bằng hoặc khó thực hiện.
Kiến nghị: Luật cần xác định rõ tiêu chí tính thời gian vi phạm, căn cứ miễn trừ hoặc gia hạn hợp pháp, trình tự thông báo và khắc phục vi phạm, cũng như trách nhiệm của cơ quan nhà nước nếu sự chậm trễ xuất phát từ phía cơ quan quản lý. Bên cạnh đó, cần nghiên cứu cơ chế thuế hoặc nghĩa vụ tài chính đối với hành vi đầu cơ và tình trạng đất bỏ hoang. Phó Thủ tướng Hồ Quốc Dũng đã yêu cầu nghiên cứu đưa nguyên tắc về thuế chống đầu cơ và xử lý đất bỏ hoang vào dự án luật.
4. Chuyển đổi số đất đai: Không chỉ số hóa hồ sơ mà phải bảo đảm quyền của người sử dụng đất
Dự thảo đề xuất mỗi thửa đất có một mã định danh duy nhất trên phạm vi cả nước; hồ sơ đăng ký đất đai và giấy chứng nhận có thể được thực hiện bằng bản giấy hoặc bản điện tử với giá trị pháp lý như nhau. Cơ quan giải quyết thủ tục hành chính không được yêu cầu người dân cung cấp lại thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu. Đây là hướng cải cách đáng chú ý, nhưng cần nghiên cứu thêm:
- Trách nhiệm sửa chữa dữ liệu địa chính sai lệch.
- Cơ chế xử lý khi dữ liệu điện tử mâu thuẫn
IV. NHỮNG Ý KIẾN CHỈ ĐẠO CẦN ĐẶC BIỆT LƯU Ý
Có thể khái quát ba định hướng đáng chú ý từ các thông tin chính thức gần đây.
Thứ nhất, từ phía Chính phủ: Phó Thủ tướng Hồ Quốc Dũng yêu cầu rà soát các chính sách còn có nhiều ý kiến khác nhau, đặc biệt là phân cấp thẩm quyền thu hồi đất, công chứng, bồi thường và xác định giá đất. Ông cũng nhấn mạnh việc quy định trong luật những vấn đề mang tính khung, nguyên tắc, đồng thời nghiên cứu nguyên tắc về thuế chống đầu cơ và xử lý đất bỏ hoang.
Thứ hai, từ cơ quan thẩm tra của Quốc hội: Các nội dung cần tiếp tục làm rõ bao gồm giới hạn thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ quyền lợi người dân trước khi phương án bồi thường được phê duyệt, cơ chế xác định giá đất và vai trò của kế hoạch sử dụng đất cấp xã.
Thứ ba, từ quá trình hoàn thiện dự án luật: Chính phủ đã yêu cầu rà soát sự đồng bộ với pháp luật liên quan, trong đó có pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản. Dự thảo được xây dựng theo hướng tập trung vào các nguyên tắc và vấn đề khung, giao quy định chi tiết cho Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền.
Từ ba nhóm thông tin này, có thể thấy trọng tâm không chỉ là tháo gỡ các vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai năm 2024, mà còn là xác định rõ những nguyên tắc pháp lý phải được quy định trực tiếp trong luật để bảo đảm quyền của người dân và hạn chế việc áp dụng không thống nhất.
TS Phạm Gia Yên (Tổng hợp)
